Nagađalo se u javnosti iz kojih sve razloga su nekretnine građana toliko zanimljive bankama i zašto su strani „investitori“ bacili oko baš na nekretnine i ne ispuštaju ih iz svojih kandži. Pričalo se i o tome kako stranci žele na taj način zauzeti Hrvatsku i kako banke s vrijednošću nekretnina fiktivno prikazuju potraživanja i tako poboljšavaju svoje bilance. I Zakon o legalizaciji donešen je navodno po nalogu Europe, a oni malo bolje upućeni naslućivali su, da je taj zakon vjerovatno donešen iz razloga što su do sada nevidljive nekretnine morale postati legalne i vidljive u zemljišnim knjigama kako bi se mogle založiti kod banaka.
Ivo Josipović, bivši predsjednik RH, sigurni smo, zna sve o hipotekarnim kreditima. Prvi je razlog što je i sam pravnik, a drugi je što je o svemu tome mogao „iz prve ruke“ saznati od svoje supruge prof. dr.sc. Tatjane Josipović koja o nekretninama sve zna. Prof. dr. sc. Tatjana Josipović, prema objavama u medijima, ubraja se u vodeće pravne stručnjake na području nekretnina. Zahvaljujući njenom izvornom znanstvenom radu „Njemački model refinanciranja hipotekarnih kredita izdavanjem vrijednosnih papira s pokrićem u hipotekarnim tražbinama“ i mi smo saznali zašto banke NIKAD neće odustati od ovršnih postupaka nad nekretninama i iz kojeg razloga bankama ne odgovara ovrha na drugim sredstvima (pokretninama, plaći i sl.)
Bankama trebaju nekretnine radi dobivanja novih financijskih sredstava koje one plasiraju u nove hipotekarne i druge kredite. Stoga banke aktiviraju vrijednost tražbina iz hipotekarnih kredita, a time posredno i vrijednost nekretnina kojima su osigurane te tražbine. Hipotekarne tražbine iz plasiranih hipotekarnih kredita bankama služe kao pokriće, tj. kao osiguranje investitorima koji ulažu svoja sredstva u banke. Točnije banke vašim nekretninama jamče investitorima da će im uložena sredstva zajedno s pripadajućim kamatama biti u ugovorenom roku vraćena. U pravilu riječ je o velikim investicijama u koje je uključen veliki broj investitora. Prema njemačkom sistemu ovaj sistem poslovanja hipotekarnim tražbinama kao jamstvo zove se Pfandbrief. Ono zahtijeva, aktiviranje kao pokrića osiguranja, velik broj hipoteka. Vrijednosni papiri Pfandbriefi imaju pokriće u vrijednosti hipotekarnih tražbina koje banka ima prema svojim dužnicima, tj. za ispunjenje obveze iz Pfandbriefa banka jamči hipotekarnim tražbinama koje ima prema svojim dužnicima, a time posredno i nekretninama kojima su te tražbine osigurane. Investitori, tj. stjecatelji Pfandbriefa različite su pravne i fizičke osobe, koje imaju interes za dugoročne investicije s niskom rizikom gubitka. Banke neprekidno kao pokriće svojih obveza unose nove hipotekarne tražbine i tako neprekidno osiguravaju odgovarajuću vrijednost i kvalitetu pokrića potrebnu za isplatu njihovih tražbina prema investitorima.
Prema podacima European Mortgage Federation oko 17% ukupnog iznosa hipotekarnih kredita plasiranih na području Europske unije refinancira se izdavanjem takvih vrijednosnih papira. Ukupna vrijednost emitiranih vrijednosnih papira s pokričem u tražbinama osiguranim hipotekama na nekretninama, tražbinama iz kredita plasiranih javnom sektoru i tražbinama osiguranim hipotekama na brodovima na kraju 2005. godine iznosio je skoro 1,8 trilijuna eura.
Dakle, banke vole nekretnine jer im trebaju za jamstvo kojim osiguravaju sebi novac za poslovanje.
Bankama trebaju hipoteke na nekretninama i vaše nekretnine jer su im potraživanja iz hipotekarnih kredita, uz državne obveznice, jedino valjano osiguranje prema investitorima i prema Europskoj i Svjetskoj banci, te njima jamče za kredite koje od njih dobiju a koje onda plasiraju novim dužnicima. Što su nekretnine vrijednije to je i bilanca banke bolja a osiguranje čvršće, pa samim tim i banka ima veću mogućnost da dobije više sredstava s kojima daje nove kredite. Prema ovakvom načinu poslovanja, banke investitorima jamče vašim nekretninama, pa kad dođe do prodaje nekretnine, investitori na uloženih 60% ostvaruju 40% zarade, plus kamata koja im je do dana prodaje uplaćena. Investitori i ulagači u poslovanje banaka kao garanciju za svoje potraživanje uzimaju kao jamstvo isključivo hipotekarne tražbine koje su banke osigurale kod svojih klijenata, eventualno vrijednosnice odnosno državne obveznice (kao što npr. daje HBOR) te je na taj način osigurana transparentnost njihovog poslovanja. Investitori zahvaljujući vašim nekretninama imaju posebno osiguran sastav pokrića i način očuvanja uložene vrijednosti kao i poseban privilegirani položaj u Pfandbriefe čak i u slučaju stečaja banke, jer kad novca nema – vaše nekretnine kao jamstvo i nadalje ostaju prema investitorima koji su riskirali svoj uloženi novac.
Praktični primjer poslovanja banke s vašim nekretninama
U pokriće prema investitorima ulazi hipotekarna tražbina vrijednost koje je 60% procijenjene vrijednosti koju nekretnina ima za hipotekarno osiguranje (npr. 60% od 90.000 eura iznosi 54.000 eura), tj. tražbina koja iznosi 54.000 eura. Ako je u pokriće unesena hipotekarna tražbina u vrijednosti 54.000 eura, na temelju takvog se pokrića mogu izdati Pfandbriefe u vrijednost hipotekarne tražbine umanjene 2% odnosno u vrijednosti 52.920 eura (2% od 54.000 eura iznosi 1.080 eura; 54.000-1.080= 52.920 eura). Ostatak od 2% (1.080 eura) predstavlja obvezno osiguranje. Konačni rezultat jest da su vjerovnici iz Pfandbriefa za ukupni iznos izdanih Pfandbriefa u vrijednosti 52.920 eura (nad) osigurani nekretninom tržišna vrijednost koje iznosi 100.000 eura, tj. značajno prelazi vrijednost tražbina iz izdanih Pfandbriefa.
Da bi banke imale kvalitetnu garanciju prema investitorima koji im plasiraju novac moraju neprekidno imati dovoljan broj prvorazrednih hipoteka tj. nekretnina kao zalog a kojima jamče za kredite koji su podigli. Stoga banke često vrijednost nekretnina ne tretiraju po tržišnoj cijeni, već po individualnoj cijeni koju procijeni procjenitelj banke, a koja vrijednost se upisuje u bilancu banke i koja može biti i znatno veća od cijene na tržištu.
Autor; Nada Landeka
Izvor podataka; Izvorni znanstveni rad prof.dr.sc. Tatjana Josipović
